15 Tips bij renovatie en splitsen

15 Nuttige tips voor huurders die te maken krijgen met achterstallig onderhoud, renovatie en splitsing.

WAT BETEKENT SPLITSEN ?

Door achterstallig onderhoud van woningen grondig aan te pakken kunnen particuliere huiseigenaren en woningcorporaties een splitsingsvergunning verkrijgen.
Het “splitsen” van een pand of complex betekent, dat elke woning in dat gebouw los verkocht kan worden. De woning kan verkocht worden aan de zittende huurder of na (vrijwillig) vertrek van de zittende huurder aan derden.
 
Uw huurcontract blijft geldig want koop breekt geen huur.
 
Om te mogen splitsen moeten alle woningen in het gehele pand of complex eerst voldoen aan de wettelijke kwaliteitsnormen. Het gaat hierbij o.a. om de fundering, de brandveiligheid en de staat van water-, gas- en elektraleidingen, etc.

Veel eigenaren zijn belust op het verkrijgen van een splitsingsvergunning, omdat het (grof) geld kan opleveren. In Oud-West is in de afgelopen jaren voor een groot aantal panden een splitsingsvergunning afgegeven. Als u te maken krijgt met splitsing en renovatiewerkzaamheden, dan kunnen de volgende tips waarschijnlijk van nut zijn.

1. U KUNT NIET ZOMAAR UIT UW HUIS WORDEN GEZET!
Een opknapbeurt betekent niet dat u uw huis kwijtraakt. Dat kan alleen als u, de zittende huurder, het huurcontract vrijwillig heeft opgezegd. Ook een splitsingsvergunning vormt geen reden om het huurcontract te mogen ontbinden. U als zittende huurder hebt huurbescherming.
 
2. DE AANZEGGING.
Als uw verhuurder uw woning wil opknappen, moet hij u dat geruime tijd van te voren schriftelijk laten weten. U moet achterstallig onderhoud gedogen. De verhuurder heeft namelijk een onderhoudsplicht en u moet hem in staat stellen deze te kunnen uitvoeren.

3. IN EEN COMPLEX MOET 70 % VAN DE HUURDERS ACCOORD GAAN.
Als het gaat om ingrijpende renovatie van tien of meer woningen van één en dezelfde eigenaar van een complex of bouwkundige eenheid, dient in principe 70 % van de huurders akkoord te gaan. Huurders die het niet eens zijn met de plannen kunnen volgens de wet binnen acht weken na de (schriftelijke) aanzegging naar de rechter stappen. Zij moeten dan aantonen dat het renovatievoorstel voor hen niet redelijk is, ook al is het voorstel door het merendeel van de huurders aanvaard.

4. SAMEN STAAT U STERK.
U staat sterker als u lid bent van de bewonerscommissie van uw huis of complex. Als deze er niet is, kunt u zelf met medebewoners een BC oprichten. Een BC heeft tot taak uw belangen te verdedigen tegenover de verhuurder.

5. U KUNT STEUN VINDEN BIJ DE HUURDERSVERENIGING HOW.
Voor advies kunt u verder terecht bij WSWonen Oud - West.  Dit is het samenwerkingsverband van Wegwijzer Wonen, Huurteam, Bewonersondersteuner en Participatiemedewerker Wonen.
U kunt lid worden van de Huurdersvereniging Oud-West, die u steunt, informeert, adviseert en indien nodig verwijst. De voor u belangrijke telefoonnummers en adressen vindt u op de laatste bladzijde van deze adviezen.

6. U KUNT JURIDISCHE HULP VRAGEN.
Als u onzeker bent over de gang van zaken, is het mogelijk om rechtsbijstand te krijgen van een advocaat. U betaalt dan een bedrag dat afhankelijk is van uw inkomen.

7. U HEEFT ER RECHT OP OM GEHOORD TE WORDEN.
Goed overleg is in het belang van zowel de huurder als de verhuurder. Dat houdt in, dat hij u tijdig op de hoogte brengt van de plannen.
 
8. HET OVERLEG.
In het overleg met de bewoner moet aan de orde komen:

• de technische staat van de woning
• de werkzaamheden die zullen worden uitgevoerd
• de door de bewoner zelf aangebrachte voorzieningen
• geriefsverbeteringen (alléén als u deze wilt, want dat betekent wel huurverhoging)
• de planning en duur van de werkzaamheden
• de boete die de verhuurder betaalt bij overschrijding van de afgesproken einddatum
• de leefbaarheid tijdens bewoning ofeen fatsoenlijke wisselwoning in de buurt
• maatregelen zoals opslag van meubilair en/of opslag van huisraad
• verhuis- en herinrichtingskosten

9. EEN DERDE AANWEZIGE BIJ HET GESPREK.
Het is raadzaam bij het mondeling overleg iemand mee te nemen, die u kan ondersteunen en die kan bevestigen wat er is besproken.

10. LAAT ALLE AFSPRAKEN ZWART OP WIT ZETTEN!
Om misverstanden te voorkomen is het belangrijk om alles wat in het overleg is afgesproken, door de verhuurder op schrift te laten vastleggen. Na ondertekening door de verhuurder heeft u recht op een redelijke bedenktijd voor het zetten van uw handtekening. U kunt er dus rustig over nadenken, voordat u tekent.

11. ZET GEEN HANDTEKENING ALS U HET ER NIET MEE EENS BENT.
U bent verplicht bent mee te werken aan herstel van achterstallig onderhoud. Maar er kunnen punten zijn waarmee u het oneens bent. U hoeft bijvoorbeeld uw zolderruimte niet af te staan.

12. DE OVEREENKOMST TUSSEN U EN UW VERHUURDER.
De volgende zaken moeten daarin worden opgenomen; namelijk:

• alles dat in het overleg besproken is (zie tip 8, HET OVERLEG)
• de eventuele nieuwe huurprijs, de berekening daarvan en de aanvangsdatum.
• als de indeling van de woning verandert, moet een plattegrond van de oude en de nieuwe situatie bij het contract gevoegd worden.
• de aanvangsdatum, duur en beëindiging van de werkzaamheden en ook de boetebepaling bij overschrijding van de einddatum.

13. BESPREEK DE ONKOSTEN DIE U ONGEWILD ZULT MAKEN.
Afhankelijk van de werkzaamheden heeft u recht op een financiële vergoeding en (bij zeer ingrijpende werkzaamheden) een tijdelijk verblijf in een wisselwoning plus een container voor uw huisraad. Verhuizen naar een wisselwoning betekent: verhuiskosten (heen en terug) en kosten voor verhuizing van uw post, telefoon en kabelaansluiting naar het andere adres en weer terug. Ook is er sprake van herinrichtingskosten (verf, vloerbedekking etc.). Maak een afspraak met de verhuurder over de termijn waarbinnen eventuele klachten die u heeft, nadat u weer bent teruggekeerd in uw woning, verholpen dienen te zijn.

Maak goede afspraken met uw verhuurder over uw energiekosten in de wisselwoning en betaal niet méér dan u normaal betaalt. Heeft u een ontheffing van de gemeentebelastingen, laat dan weten dat u tijdelijk bent verhuisd om te voorkomen dat u belasting moet betalen voor de wisselwoning. Ook uw inboedelverzekering moet overgeschreven worden. Vergeet vooral niet om huisraad die tijdelijk in een container opgeborgen wordt te verzekeren.

14. BLIJF WAAKZAAM TIJDENS DE UITVOERING VAN DE WERKZAAMHEDEN.
U heeft altijd het recht om het door u gehuurde te betreden. Houd toezicht op wat er wordt gedaan, zodat de overeengekomen afspraken worden nagekomen.
Maak voorafgaand aan de werkzaamheden, maar vooral ook tijdens en na afloop foto’s en notities van de gang van zaken, zodat u over bewijzen beschikt als er een meningsverschil ontstaat tussen u en de verhuurder.

15. TERUGKEER IN DE WONING
Bij de oplevering van uw woning kan het zijn dat er nog gebreken zijn of dat de eventuele geriefsverbeteringen niet volgens afspraak zijn aangebracht. Kijk uw huis goed na en controleer ook op mogelijke schade.